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                彩神8關於印發珠海市新型∑ 產業用地(M0)管理暫行辦法(試行)的通知(珠府〔2020〕30號)

                  ZFGS-2020-05

                  珠府〔2020〕30號

                橫琴新區管委會,各區政府(管委會),市政府各部門、各直屬機構:

                  現將《珠海市新型產業◣用地(M0)管理暫行辦法(試行)》印發給你們,請認真貫徹實施。實施過程中遇到問題,請徑向市自然資源局反映。


                  彩神8

                  2020年5月13日


                  珠海市新型產業用地(M0)管理暫行辦法(試行)

                  第一章 總則

                  第一條 為進一步規範新型產業用地管理,增強加快產業轉型升級、推動高質量發展的新動力,打造一批“生產、生活、生態”融合發展的新型產業綜合體,以高品質空間吸引創新要素加快集聚,根據《關於支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)、《廣東省人民政府關於印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若幹政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號)等文件精神,結合我市實【際,制定本辦法。

                  第二條 依據《珠海市城市規劃技術標準與準則》,在城市用地分類“工業用地(M)”大類下設“新型產業用地(M0)”中類。在辦理供地手續和不動產登記時,土地用途表述為“工業用地(新型產業用地M0)”。

                  第三條 新型產業用地(M0)指融合與生產◇密切相關的研發、孵化、試驗、創意、無汙染生產等創新型產業々功能以及配套相關商業、宿舍、可附設的市政設施、交通設施及其它配套輔助設施的用地。新型產業用地(M0)項目用房包括產業用房和生活服務設施用房。

                  第四條 本辦法施行前已供應的新型產業用地(M0)不適用於本辦法。科技企業孵化器用地執行《彩神8關於印發珠海市加強科技企業孵化器用地管理意見(試行)的通知》(珠府〔2019〕41號)有關規定,本辦法對科技企業孵化器用地另有規定的從本辦法規定。

                  第二章 資格準入認定

                  第五條 新型產業用地(M0)項目資格認定實行產業準入和主體準入制度。

                  第六條 市工信主管部門會同市發改、科技創新、商務等行業主管部門負責制定我市新型產業用地(M0)產業準入、主體準入的標準指引及後期的用地項目評價考核辦法及監管指引、可分割轉讓部分產業用房的受讓主體資格審查等操作指引。各區政府(管委會)根據上述指引負責轄區範圍內新型產業用地(M0)產業準入、主體準入的審查工作。

                  第七條 企業參與新增新型產業用地(M0)的競買,由區政府(管委會)根據項目產業準入、主體準入開展企業資源及能力審查;企業申請≡利用存量工業、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用於新型產業用地(M0)項目的,須通過各區政府(管委會)產業準入、主體準入▅審查,並獲批準改變用途後,按新型產業用途辦理用地手續,開展新型產業用地(M0)項目建設。

                  第三章 用地管理

                  第八條 各區政府(管委會)負責新型產業用地(M0)規模的確定工作,並負責按照國家產業政策和本轄區產業準入標準制定《項目監管協〖議》。《項目監管協議》必須符合本辦法明確的項目開發最低要求,同時應包括但不限於產業類型、分割轉讓時間、投產時間、投資強度、節能環保、產出強度、財政貢獻強度等的相關經濟指標,以及項目運營標準、違約責任、退出條款。市自然資源主管部門負責新型產業用地(M0)的規劃準入、用地管理、不動產登記管理、供後監管等工作。

                  第九條 新增新型產業用地(M0)采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓,《項目監管協議》應當作為招標、拍賣、掛牌文件附件。企業競得新增新型產業用地(M0),須在簽訂《成交確認書》之日起兩個工作日內向轄區政府(管委會)提出簽訂《項目監管協議》的申請,並在與轄區政府(管委會)簽訂《項目監管協議》後與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。如企業未能在簽訂《成交確認書》之日起兩個工作日內向轄區政府(管委會)提出簽訂《項目監管協議》申請的,則視為放棄競得的建設用地使用權,企業所繳納的競買保證金不予退還,由交易機構上繳國庫。

                  第十條 新增新型產業用地(M0)土地使用年限最高不得超過40年。企業申請利用存量工業、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用於新型產業用地(M0)項目的,按照原建設用地剩余土地使用年限確定。

                  第十一條 新增新型產業用地(M0)可以參照我市有關工業用地供應制度規定,實行彈性年期出讓,也可以選擇出讓、租賃、先租後讓或租讓結合等方式供地。

                  第十二條 新增新型產業用地(M0)出讓底價按如下公式計算:

                  用地出讓底價=〔M1×0.6×(1-X)+B2×0.55×X〕×R×(N/40)

                  備註:M1為普通工業用地市場評估價的地面地價;B2為商務用地市場評估價的樓面地價;X為分割轉讓比例;R為容積率;N為實際出讓年限。科技企業孵化器用地出讓底價按上述公式計算。

                  第十三條 企業申請利用存量工業、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用於新型產業用地(M0)項目的,按用地剩余年限新型產業用途∮的市場評估價扣減用地原用途剩余年限的市場評估價的差額計收土地價款(差額為負數時,不退還︼原繳納的土地價款)。允許以協議方式辦理用地手續及簽訂《項目監管協議》。

                  第十四條 新型產業用地(M0)容積率小於等於1時,按用地面積計收土地價款;容積率大於1時,按計容積率建築面積計收土地價款。

                  第十五條 新型產業用地(M0)可根據項目實際需求配建新能源汽車充電樁、幼兒園、中小學、社區用房、文體場地、衛生等公共服務設∮施,配建設施建築面積不計入項目計容積率建築面積,不計收土地價款,用地獨宗評估時予以考慮建設成本,由企業建成後無償移交政府,產權歸政府所有。新型產業用地(M0)應合理利用地下空間、建築物架空層建設配套設施。

                  第十六條 新增新型產業用地(M0)用地面積大於等於50000平方米且計容積率建築面積大於等於200000平方米的,可考慮配置一定比例商務用地、配套型住宅用地,上述用地原則上應依據城鄉規劃用途劃分為不同宗地單獨供地。新增新型產業用地(M0)及商務用地存在需要整體規劃建設、確實難以分割供應或分割宗地後不利於節約集約用地情況的,可按一宗地(單宗封閉紅線)整體供地。配套型住宅用地必須單獨進行宗地市場評估及╱單獨供地。

                  第四章 規劃管理

                  第十七條 新型產業用地(M0)優先在以下範圍內試行:

                  橫琴新區及一體化新拓展區域、高新區主園區、南屏科技工業園及市政府批準的科技創新園區、科技創新重點項目和各區重點產業片區。具體實施由市自然資源、工信、商務等產業主管部門及各區政府(管委會)提出實施方案及劃定具體區域報市政府審批。

                  第十八條 新型產業用地(M0)布局應遵循以下原則:

                  (一)新型產業用地(M0)應布局於交通便捷、配套完善的區域。如重點科技創新產業片區、重要發展廊道、軌道交通站點周邊、高快速公路出入口附近等。

                  (二)市、區級核心區內原則上不布局新型產業用地(M0)。市級核心區由市自然資源主管部門劃定;區級核心區由各區政府(管委會)結合實際自行劃定,報市自然資源主管部門備案。

                  (三)工業用地控制線區域範圍內新型產業用地(M0)總量不超過工業用地控制線區域範圍內工業、倉儲等產業用地總規模的10%,工業用地控制線區域範圍外的工業、倉儲等產業用地中的新型產業用地(M0)比例不限。新型產業用地(M0)建設規模全市範圍內統籌平衡,其中橫琴新區及一體化新拓展區域、高新區(含主、分園區)、香洲區前山商貿物流中心“三溪”科創小鎮作為新型產業重點發展區域,可適當提高工業用地控制線區域範圍內的新增新型產業用地(M0)比例,由橫琴新區管委↘會、高新區管委會、香洲區政府提出方案報市政府審批。

                  第十九條 新型產業用地(M0)的規劃技術參數應與普通工業用地和商服用地形成級差。其中:

                  (一)容積率原則上大於3.0,不超過5.0。在滿足城市空間品質、公共服務設施、交通設施和市政設施等承載能力的前提下,經市政府〓批準,可適當提高容積率上限;企業申請利用存量工業、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用於新型產業用地(M0)項目的,根據規劃要求確定用地容積率。

                  (二)產業用房的計容積率建築面積須大於等於用地總計容積率建築面積的70%,生活服務設施用房建築面積可根據用地實際▲情況進行設定。

                  (三)產業用房中用於生產制造的用房,應符合工業建築設計規範;用於研發設計的用房,可參照商務辦公建築設計規範進行設計。

                  (四)生活服務設施用◣房中的宿舍可參照公租房標準進行設計。

                  (五)配套型住宅地塊應適當集中、合理布局,與產業地塊既要聯系便捷又要避免相互幹擾,符合環境影響評價的要求。

                  第五章 不動產登記與分割轉讓管理

                  第二十條 對於新型產業用地(M0)項目的不動產,市住建主管部門和不動產登記機構的全流程管理中,都應當在相關審批備案材料和不動產權證書上註明“工業用地(新型產業用地M0)”等字樣。

                  第二十一條 新型產業用地(M0)用地面積大於等於30000平方米的,在不改變新型產業用途的前提下,允許小於等於產業用房總建築面積50%的部分,按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的不動產單元進行々分割轉讓,可分割轉讓的產業用房單棟建築的套內建築面積須大於等於2000平方米,分割不動產單元套內建築面積須大於等於300平方米;生活服務設施用房小於等於用地總計容積率建築面積15%以內的部分不得分割轉讓(移交政府的公共服務設施除外),允許生活服務設施用房大於用地總計容積率建築面積15%的部分,按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間作為不動產單元進行分割轉讓。其余產業用房及生活服╳務設施用房建築物不得分☆割轉讓,可整體轉讓(移交政府的公共服務設施除外)。

                  第二十二條 新型產業用地(M0)用地面積小於30000平方米的,不允許分割轉讓用地所有建築物,可整體轉讓用地所有建築物(移交政府的公共服務設施除外)。

                  第二十◆三條 允許配套型住宅用地小於等於總計容積率建築面積50%的住宅建築物,按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間作為不動產單元進行分割轉讓,其余住宅建築物不得分割轉讓,可整體轉讓(移交政府的公共服務設施除外)。

                  第二十四條 不動產單元是指依據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》規定,權屬界線封⌒閉且具有獨立使用價值的空間,可參照市自然資源主管部門核發的規劃核準文件(建設工程規劃許可證及建設工程設計方案、圖紙、圖冊等)。

                  第二十五條 可分割轉讓的產業用房、生活服務設施用房只能轉讓(含二次轉讓★)給新型產業用地(M0)所屬產業的產業鏈合作夥伴,即上下遊的生產√、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業,此內容須在不動產權證書中註明。產業用房受讓人必須是在中國境內合法註冊的法人單位,符合新型產業用地(M0)項目準入條件,經屬地政府(管委會)資格審查合格後方可參與購買。市發改主管部門會同市相關產業主管部門制定新型產業用地(M0)項目產業準入目錄。

                  第二十六條 配套型住宅只能轉讓(含二次轉讓)給已入駐新型產業用地(M0)項目的工業企業或生產性服務企業,此內容須在不動產權證書中註明。配套型住宅受讓人經屬地政府(管委會)資格審查合格後方可參與購買。

                  第二十七條開發主體及二次轉讓的轉讓方有義務向受讓人明示房屋的規劃用途、土地出讓年限、契稅、公共維修基金、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況,告知受讓人應嚴格按照規劃用途經營使用不得擅自改變用途,以及辦理不動產權證書的具體前提條件,並在轉讓協議中與受讓人明確約定。

                  第二十八條 符合分割轉讓條件的產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅,依據規劃核準文件,以房屋不動產單元進行不動產登記和核發不動產權證書。具體包括:

                  (一)開發主體應在項目竣工後按規定期限向市不動產登記機構申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。可分割轉讓的產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅房屋明細需由屬地政府(管委會)審查。

                  (二)開發主體將可分割轉讓的產業用房、生活服務設施用房轉讓給新型產業用地(M0)所屬產業的產業鏈合作夥伴,以及將可分割轉讓的配套型住々宅轉讓給已Ψ入駐新型產業用地(M0)項目的工業企業或生產性服務企業為首次轉讓。開發主體與受讓人簽訂轉讓合同後,且項目投資強度或年產出比通過驗收的,可按規定申請辦理首次轉讓登記。

                  (三)產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅經首次轉讓後,由受讓人再次轉讓的,均屬二次轉讓。

                  第二十九條 產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅二次轉讓的,優先由原開發主體或政府及其管理主體【按原銷售價格進行回購;原開發主體、政府及其管理主體放棄回購的,產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅可進行轉讓,轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府,具體如下:

                  (一)完成首次轉讓登記未屆滿3年(含)的,增值收益按100%的比例上繳。

                  (二)完成首次轉讓登記「屆滿3年未滿5年(含)的,增值收益按50%的比例上繳。

                  (三)完成首次轉讓登記屆滿5年的,增值收益按20%的比例上繳。

                  增值收益指產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅二次轉讓的交易價格扣減原銷售價格及轉讓方受讓該建築物時已繳納的相關稅費後的差額。產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅二次轉讓後再發生轉讓行為的,轉讓方均須按照上述標準繳納增值收益。

                  第三十條 新型產業用地(M0)配套建設的地下停車場為項目服務設施,與項目地上建築物為一個整體,可單獨整體辦理產權登記,不得單獨抵押和轉讓。

                  第三十一條 開發主體轉讓建設用地使用權或因人民法院強制執行而拍賣的,受讓企業應當履行《項目監管協議》相關約定。

                  第六章 履約管理

                  第三十ω二條 由屬地政府(管委會)會同市科技創新、工信、自然資源、住建、商務、城管、不動產登記等相關產業、行業主管部門和單位組成新型產業用地(M0)項目監督小組,對新型產業用地(M0)項目的執行產業政策情況、市場主體合法經營情況、土地建設使用情況、分割轉讓情況、投資到位和納稅情況的執行情況等進行指導、監督、檢查。

                  第三十三條 新型產業用地(M0)必須嚴格按照規劃用途使用土地,產業用房、生活服務設施用房、配套型住宅不得改變為商品住宅、商業等非產業用途。凡擅自改變用途的,依法進行查處。

                  第三十四條 《項目監管協議》(範本)由市工信主管部門會同市發改、科技創新、財政、自然資源、住建、商務、不動產登記等部門和單位共同制定,包括但不限於產業類型、分割轉讓時間、投產時間、投資強度、節能環保、產出強度、財政貢獻強度等的相關經濟指標,以及項目運營標準、違約責任、退出條款。《項目監管協議》須明確項目開發的最低要求,包括:

                  (一)具有較強投資產出。滿足以下條件之一:

                  1.投資強度(投資總額/占地面積)不低於600萬元人民幣/畝。

                  2.年產出比(年度工業總※產值/占地面積)不低於1200萬元人民幣/畝。

                  (二)具有較好財政效益。設定單位建設用地年財政貢獻(即企業在我市實際繳納的增值稅和企業所得稅總額,不含關稅)最低線和獎勵線,並與分割轉讓比例掛鉤。財政貢獻標準與分割轉讓比例原則上成正相關,且不得低於最低線,具體在《項目監管協議》中約定。

                  (三)國家、省、市在產業導向、集聚分類、控制指標等方面對新型產業有具體規定的,準入要求不得低於」已有規定。在滿足上述條件的前提下,優先向規模大、效益好、產業運營能力強的開發主體供地。

                  第三十五條 新型產業用地(M0)項目監督小組制定達產驗收具體規定,並根據土地出讓合同、《項目監管協議》要求開展達產驗收工作:

                  (一)新型產業用地(M0)項目建成投產後,如投資強度或年產出比通過驗收的,允許可分割轉讓部分的產業用房申請不動產轉移登記。

                  (二)新型產業用地(M0)項目運營滿5年,如財政貢獻通過驗收的,由新型產業用地(M0)項目監督小組出具達產驗收意見書,作為開發主體自持部分產業用房和配套用房不動產權證書辦理等的重要依據。未通過驗收的,開發主體應進行整改,整改期限不超過△1年。如達產驗收中僅財政貢獻指標未達標,允許開發主體按《項目監管協議》期限內的財政貢獻指標補足差額,視為通過驗收。

                  (三)同一項目采取分期建設的,則按當期實際開發面積計算投資強度、年產出比和財政貢獻指標。

                  (四)《項目監管協議》涉及財政貢獻的條款自新型產業用地(M0)項目建成投產之日起生效。

                  第三十六條 新型產業用地(M0)項目逾期仍未通過達產驗收的,停止轉讓剩余未分割轉讓部分和停止辦理不動產權證書。

                  第三十七條 開發主體應制定新型產業用地(M0)項目運營管理制度並加強對入駐企業的日常監管,包括:

                  (一)協助屬地政府(管委會)、鎮街建立入駐企業檔案,對入駐企業統一進行登記,定期統計整理入駐企業的產業、財政貢獻、R&D投入、知識產權、綜合能耗等情況。

                  (二)嚴格監管入駐企業對項目用房的使用,嚴禁入駐企業擅自轉售、改變項目用房原有使用功能、違法加建改建等行為,一經發現,應責成入駐企業限期整改,逾期不改的,應通知並配合屬地政府(管委會)、城管部門、鎮街進行查處、收回或拆除。

                  第三十八條 各區政府(管委會)應加強對新型產業用地(M0)項目落實《項目監管協議》的日常巡查,對開發主體和入駐企業的生產經營活動進行監管。

                  第七章 附則

                  第三十九條 通過城市更新方式建設的新型產業用地(M0)項目,按照我市城市更新有關規定辦理手續,本辦法內容與我市城市更新有關規定不一致的,以我市城市更新有關規定為』準。

                  第四十條 本辦法由市自然資源局負責解釋,自2020年6月15日起實施,有效期至2023年6月14日。以前規定與本辦法不一致的,以本辦法有關規定為準。



                相關鏈接: 圖解《珠海市新型產業用地(M0)管理暫行辦法(試行)》
                相關鏈接: 珠海市新型產業用地(M0)管理暫行 辦法(試行)的政策解讀

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